POLITYKA PRZESTRZENNA I INFRASTRUTURALNA MIASTA KRAKOWA,
A OCZEKIWANIA INWESTORÓW

(Wybrane wątki z wypowiedzi uczestników Konferencji)


Tytus Misiak, prezes Zarządu Głównego Stowarzyszenia Budowniczych Domów i Mieszkań: Mam przyjemność powitać Państwa na konferencji poświęconej polityce przestrzennej, infrastrukturalnej miasta Krakowa w odniesieniu do oczekiwań inwestorów, której organizatorami są Stowarzyszenie Budowniczych Domów i Mieszkań oraz Europejski Instytut Nieruchomości.


Jacek Kolibski, prezes Europejskiego Instytut Nieruchomości: Spotkaliśmy się po to, aby porozmawiać jak budować miasto, aby było przyjazne dla mieszkańców. Ktoś powiedział, że miasto tworzą nie struktury, ale przede wszystkim ludzie, którzy w nim żyją. Nasza konferencja w zamyśle ma na celu wysłanie wyraźnego sygnału do władz miasta i regionu oraz organizacji gospodarczych dotyczącego takiego kształtowania polityki, aby tworzyły warunki do obecności w naszym mieście inwestorów, aby chcieli oni realizować w nim kolejne przedsięwzięcia. Na co dzień mamy cały szereg uwag, które chcielibyśmy przedstawić w tym miejscu. Mamy świadomość trudności budżetowych, technicznych i prawnych, które w jakiś sposób powodują, że komplikują się nawet sprawy z pozoru proste. Chcielibyśmy zatem, aby przedstawiciele władz z uwagą wysłuchali naszych słów, licząc, że otrzymamy od nich bieżącą informację na temat tego, w jaki sposób kształtowana jest polityka przestrzenna i infrastrukturalna miasta. Konferencja powinna odpowiedzieć nam na pytanie jaki wizerunek ma miasto w oczach inwestorów. Czy jest ono odbierane jako przyjazne.


W Krakowie dokonał się duży postęp w dziedzinie planowania przestrzeni. Arch. Elżbieta Koterba, zastępca prezydenta Krakowa: Dziękuję bardzo za możliwość przedstawienia polityki przestrzennej na najbliższe lata. Zacznę od opisania sytuacji w  jakiej znajdujemy się obecnie, aby Państwo wiedzieli jak ogromny postęp dokonał się w tej dziedzinie. W roku 2003 pokrycie miasta planami było niewielkie – obejmowało bowiem ok. 1,5 proc. jego powierzchni. Start był zatem bardzo trudny. Wówczas, w początkach, nie było jeszcze Biura Planowania Przestrzennego, a funkcjonowała jedynie Pracownia Urbanistyczna. Powstanie Biura radykalnie przyspieszyło prace.


W 2010 roku, wskutek wykonania dużej liczby planów, miasto było pokryte  nimi w ok. 31 proc. Kraków wyróżnia się dzisiaj na tle innych miast. W 2003 roku byliśmy, mówiąc kolokwialnie, na szarym końcu w kraju. Dla porównania Wrocław do którego chętnie się porównujemy miał 8 procentowe pokrycie planami. Obecnie znajdujemy się na czwartym miejscu w kraju – po Wrocławiu, Gdańsku i Szczecinie. Mamy zatem lepszą sytuację niż Warszawa i powoli, powoli krzywa ilustrująca to zjawisko systematycznie pnie się w górę. W Krakowie opracowano do tej pory 79 planów miejscowych – w tym dwa uchwalone zostały już w tym roku. Pierwszy z nich dotyczy Starego Miasta, drugi – Swoszowic Uzdrowisko. Oba zostały uchwalone jednogłośnie co świadczy, że na plan pierwszy wybijają się nie kwestie polityczne, ale mądra troska o miasto.


Uchwalone plany obejmują obszar ok. 10 tys. ha. Są to zarówno powierzchnie inwestycyjne (4,7 tys. ha), jak i tereny zieleni, wody i użytków rolnych. Skupmy się może na tych pierwszych. Tereny inwestycyjne zajmują przede wszystkim powierzchnie mieszkaniowe - 2,5 tys. ha oraz usługowe – 0,9 tys. ha. Produkcyjno-techniczne i komunikacyjne stanowią mniejszość. W obszarach tych istnieje możliwość zrealizowania 131 tys. mieszkań, jest to zatem ogromna ilość. Zapewne zdajecie sobie Państwo sprawę z tego, że gdyby inwestycje mieszkaniowe na tych terenach zostały zrealizowane w tym samym czasie to mielibyśmy zapaść na rynku mieszkaniowym, ale jest to oczywiście nierealne, gdyż tereny te nie są przygotowane. Ważnym jest, że mamy obszary wskazane do zabudowy, co powinno pomóc zainteresowanym w działalności gospodarczej i inwestycyjnej.

Zapewne wszystkich Państwa interesuje co będzie później, co wydarzy się w tej kadencji. Otóż założyliśmy, że wykonamy plany miejscowe, które pokryją obszar miasta Krakowa w 60 proc. W chwili obecnej mamy objęte pracami planistycznymi 55 proc. pow. miasta. Dodatkowo 8 proc. stanowią obszary, które dopiero zostaną poddane analizie. Jakie to są obszary? Przede wszystkim te, które wskazują mieszkańcy oraz radni z powodu degradacji przestrzeni, poprzez niewłaściwą urbanizację, wskutek decyzji o warunkach zabudowy. Z przykrością musimy fakt ten potwierdzić, gdyż bardzo często UMK nie ma możliwości nie wydawania decyzji o warunkach zabudowy mimo ich negatywnych skutków, np. poprzez ekspansję zabudowy wielorodzinnej na terenach jednorodzinnych. Efektem jest spadek wartości nieruchomości w wielu rejonach. Takim negatywnym przykładem jest Wola Justowska. Zjawisko to dotyczy także terenów rekreacyjnych.
Chcemy również objąć ochroną tereny, które nie są zainwestowane, ale które wskazane są do inwestowania w istniejącym studium. Dla terenów tych przygotowane zostaną właściwe rozwiązania komunikacyjne i infrastrukturalne. Planami obejmiemy również tereny, których ranga jest wysoka ze względu na wartości przyrodnicze. Ostatnio rada Miasta Krakowa przystąpiła do czterech planów obejmujących tereny położone wzdłuż Młynówki Królewskiej. Ponadto przypadło nam w udziale bardzo trudne zadanie wykonania planu dla Kazimierza. Rozpoczynamy prace nad nim zwracając się do konserwatora o wytyczne.


Wszystkie działania są realizowane na podstawie obowiązującego obecnie studium. Należy pamiętać, że gdy zostanie ono zmienione, będziemy musieli dokonywać oceny planów obowiązujących i poddawać je zmianom. Zakładamy, że prace te będą realizowane równolegle. Sukces zależy przede wszystkim od twórców planów, a są nimi mieszkańcy – inwestorzy, radni i urbaniści. Bez współpracy do niczego nie dojdziemy. Dlatego też Biuro Planowania Przestrzennego, wykonując plany, bardzo rozszerzyło konsultacje społeczne. Prowadzone są one już na etapie określania granic i celów nowo powstających planów. Poza planami, drugim instrumentem kształtowania przestrzeni miejskiej są decyzje o warunkach zabudowy. Muszę powiedzieć że wykonaliśmy prace reorganizacyjne w Wydziale Architektury w zakresie pewnych postępowań i procedur. I one już w tej chwili skutkują tym, że decyzje o warunkach zabudowy, których dotyczą dokumenty składane w br., wydawane są bez względnej zwłoki w terminie 3-4 miesięcy.


Katarzyna Kania, Fundacja Izba Wspierania Inwestycji: Pomysłodawcą badań dotyczących oceny współpracy Urzędu Miasta Krakowa z inwestorami jest nasza Izba. Przesłanką do nich była ocena Banku Światowego, który umiejscowił Polskę na 165 miejscu w świecie, jeśli chodzi o pozwolenia na budowę. Podobne badania przeprowadził w ostatnim czasie Polski Związek Firm Deweloperskich i Kraków znalazł się w nich na ostatnim, 10 miejscu w kraju. Z anonimowych, zrealizowanych w trybie on-line badań przeprowadzonych przez Fundację Izby Wspierania Inwestycji wespół z Katedrą Ekonomiki Nieruchomości Uniwersytetu Ekonomicznego wynika, że średnia ocena współpracy jednostek Urzędu Miasta Krakowa z podmiotami inwestycyjnymi i realizacji projektów inwestycyjnych budowanych to 2,9 w pięciostopniowej skali. Jest zatem ona dość odległa od ideału. Ankietowani inwestorzy bardzo nisko oceniają przede wszystkim działalność Zarządu Infrastruktury Komunalnej i Transportu, Wydziału Architektury i Urbanistyki, czyniąc zarzut m.in. z długiego czasu oczekiwania na decyzje, uznaniowości i nieuwzględniania interesu inwestora, a także Biura Planowania Przestrzennego. Najkorzystniejsze noty wystawiono za pracę Wydziału Geodezji, a także zespołu Uzgodnień Dokumentacji Projektowej. Jest to pierwsze badanie tego rodzaju. Wyraża ono zatem ocenę obejmującą bardzo długi okres działalności jednostek urzędu. Mamy jednak nadzieję, że analizy tego typu sprzyjać będą doskonaleniu procedur i przyczynią się do podniesienia jakości obsługi ,co wyrażać będą w przyszłości lepsze oceny.


Stanisława Górska, dyrektor Wydziału Architektury i Urbanistyki UMK:  -  Zaniepokoiły mnie wyniki przytoczonych badań, jak i temat tego wystąpienia – „Praktyka wydawania decyzji o warunkach zabudowy i pozwoleń na budowę a oczekiwania inwestorów” - zasugerowany przez organizatorów, gdyż  tworzy on wrażenie, że istnieje pomiędzy nami konflikt, a przecież zmierzamy do tego samego celu, czyli do wydania decyzji administracyjnej. Muszę jako urzędnik zwrócić uwagę, że nie ma czegoś takiego jak praktyka wydawania decyzji, a jedynie przepisy, których musimy przestrzegać.


Uznanie, że istnieje jakiś konflikt jest dla mnie nie do przyjęcia. Z pewnością jednak  nie ma dobrego współdziałania, co wynika z prezentowanego wcześniej opracowania. Chcę podkreślić, że w tym roku bardzo mocno koncentrowaliśmy się na ocenie prac naszych inspektorów i wyciągania wniosków, które powinny przyczynić się do usprawniania spraw proceduralnych. A teraz trochę statystyki, obrazującej realia w jakich pracuje urząd. W tym roku, w pierwszych czterech miesiącach. otrzymaliśmy w Wydziale Architektury i urbanistyki 5 tys. podań, wniosków i pism. Średnio wysyłamy każdego miesiąca 25 tys. listów, co oznacza, że co poł minuty wychodzi z urzędu jakaś korespondencja.


Ta niesamowita ilość poczty świadczy o tym, że procedury, niezależnie od woli urzędnika, jego przygotowania i wiedzy, są bardzo „rozbuchane” i wymagają wielokrotnego zawiadamiania. W tym miesiącu wydaliśmy m.in. blisko 1800 decyzji i zaświadczeń. 320 decyzji o warunkach zabudowy w ciągu miesiąca, 270 decyzji pozwolenia na budowę, 900 zaświadczeń o samodzielności lokali (w ciągu roku wydajemy ich ok. 20 tys.!). Ważnym obowiązkiem jest współdziałanie z organami uprawnionymi do żądania dokumentów i informacji dla prowadzonych postępowań – policją, prokuraturą, sądami karnymi, cywilnymi i gospodarczymi, CBS, ABW, CBA. 35 razy w ub. roku przychodziła do nas policja i prokuratura. Przygotowywane przez nas dokumenty służą jako dowody w sprawach. Występujemy w nich też jako świadkowie.


Teraz o sprawie decyzji o warunkach zabudowy, która jest bardzo emocjonująca. Cały trud składania wniosków i uzyskiwania pozwoleń leży po stronie inwestora. My sprawdzamy czy te dokumenty są zgodne ze stanem faktycznym i kompletne. Decyzje wydawane są dzisiaj średnio w terminie do 50 dni, nie przekraczamy jednak nigdy terminu 65 dniowego, zakreślonego w prawie budowlanym.
Ocena planów miejscowych i sposobów ich uchwalania.


Mirosław Chrapusta, dyrektor Małopolskiego Urzędu Wojewódzkiego: Doszedłem do wniosku, że nie tyle statystyka będzie miała znaczenie. Chciałem się z Państwem podzielić najistotniejszymi problemami, które w ostatnim okresie pojawiły się w orzecznictwie sądowo-administracyjnym. Sprawy te dotyczą zgodności ew. sprzeczności ze studium uwarunkowań. Pytanie dotyczy tego w jakim zakresie ma być powtórzona procedura planistyczna. Art. 28 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Mowa jest, że istotne naruszenie trybu ich sporządzania, a także naruszenie właściwości organów w tym zakresie, powodują nieważność uchwały rady gminy w całości lub części. Jeżeli rozstrzygnięcie nadzorcze wojewody, stwierdzające nieważność uchwały w sprawie studium lub planu miejscowego, stanie się prawomocne z powodu nie złożenia przez gminę, w przewidzianym terminie, skargi do sądu administracyjnego lub jeżeli skarga zostanie przez sąd odrzucona albo oddalona, czynności, o których mowa w art. 11 i 17, ponawia się w zakresie niezbędnym do doprowadzenia do zgodności projektu studium lub planu z przepisami prawnymi.


Druga zasada - to zasada legalizmu, która wynika z Konstytucji i ustawy o samorządzie. Mówi ona,  że nadzór może wkraczać w działalność jednostki samorządu terytorialnego tylko w takim zakresie, jaki jest określony ustawami.


Trzecia zasada – legalności – stwierdza, że oceniamy plan tylko i wyłącznie z punktu widzenia zgodności z prawem. Wojewoda nie ma zatem możliwości ingerencji z tego powodu, że w planie popełniono jakieś błędy warsztatowe, w sztuce, że jest on mało rzetelny. Mamy tylko 30 dni na rozstrzygnięcie nadzorcze. Jest o termin zamknięty., Procedura mówi, że termin ten zaczyna biec dopiero z chwilą uchwały i dekretacji planistycznej. Natomiast linia orzecznicza - z chwilą dostarczenia uchwały jako takiej, niezależnie od terminu dostarczenia dokumentacji.


Potrzeba ładu przestrzennego. Prof. Barbara Bartkowicz, prezes krakowskiego oddziału Towarzystwa Urbanistów Polskich: - Mam za sobą również 45-letnie doświadczenie wykładowcy, którego treścią było nauczenie młodzieży jak pięknie projektować przestrzeń. Temat ten jest niejako równoległym do głównego, stanowiącego temat konferencji, gdyż Państwo zastanawiacie się przede wszystkim głównie nad efektywnością i tempem realizacji inwestycji. Ład przestrzenny jest tu jedynie dodatkiem. Jeżeli mielibyśmy rozmawiać o nim poważnie to powinniśmy się zastanowić co on oznacza., Przede wszystkim wiąże się z wartościami przeciwstawnymi do tego co rozumiemy pod pojęciami chaosu, bałaganu, dysharmonii.  Ład przestrzenny zajmuje czołową pozycję w postanowieniach ustawowych dotyczących zagospodarowania przestrzeni. W ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jest on przywołany we wstępie dwukrotnie. Przyjmuje się go za podstawę zarówno zasad kształtowania polityki przestrzennej przez władze państwowe i samorządowe, jak i praktyki związanej z zagospodarowaniem terenu.


Piotr Gajewski, przewodniczący małopolskiego oddziału Stowarzyszenia Architektów Polskich: - To prawda, że cenimy bardzo ład przestrzenny, nie bardzo jednak wiedząc do końca czym on w istocie jest. W statucie naszego Stowarzyszenia nie ma mowy o ładzie przestrzennym tylko o architekturze i jej jakości. Jest to oczywiście to samo, gdyż mówimy, że architekturą jest również to, co jest znajduje się pomiędzy ścianami i budynkami, czyli że jest nią przestrzeń publiczna i prywatną. Zadziwiające, że gdybyśmy rozdzielili domeny - planistyczną i architektoniczną - to okazałoby się, że stowarzyszenie ma większy wpływ w dziedzinie planistyki, gdyż w Małopolsce jest zapisane, że można odstąpić od warunków zapisanych w planie wówczas, gdy architekt wskazany przez SARP wyda właściwą opinię. I mamy dziś takie przykłady z niektórych gmin województwa nowosądeckiego. Narażę się części uczestników konferencji twierdząc, że plan nie zawsze jest najlepszym rozwiązaniem. Twierdzę, że zły plan jest gorszy niż brak planu. Dzięki nowym umocowaniom Miejskiej Komisji Urbanistyczno- Architektonicznej i krakowskich architektów w MKUA mamy dość znaczy wpływ na tworzenie planów, co powinno przyczynić się do podnoszenia ich jakości.


Borysław Czarakcziew, prezes Małopolskiej Okręgowej Izby Architektów: Działanie na niwie małopolskiej jest bardzo podpatrywane przez inne ośrodki. Istnieje moim zdaniem coś takiego jak „krakowska szkoła interpretacji prawnej”. I jest to, niestety, fakt. W Krakowie wpadamy w błędne koło. Wydział Architektury UMK ustawia swoje procedury przyjmując pewne zabezpieczenia, z uwagi na fakt, że druga instancja, czyli Samorządowe Kolegium Odwoławcze i Urząd Wojewódzki uściślają niektóre kwestie proceduralne w swoich rozstrzygnięciach. SKO stwierdza z kolei, że musi podobnie postępować, gdyż kieruje się orzeczeniami Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. W efekcie pojawia się wiele dodatkowych utrudnień i obostrzeń. Jestem przekonany, że jeśli powtórzymy naszą konferencję we wrześniu to wyniki będą jeszcze gorsze, gdyż właśnie weszła ustawa, która mówi o odpowiedzialności urzędniczej za błędne decyzje.


Mieczysław Góra, wiceprezes zarządu, dyrektor ds. inwestycyjno-technicznych w Miejskim Przedsiębiorstwie Wodociągów i Kanalizacji: - Rozwój miasta był zdeterminowany w ostatnich latach inwestycjami związanymi z rozwojem infrastruktury kanalizacyjno-ściekowej. Oczyszczalnie ścieków miały przez lata ograniczoną przepustowość. Teraz mamy sytuację komfortową dzięki uruchomieniu oczyszczalni Płaszów oraz Kujawy, które w zupełności pokrywają zapotrzebowanie Krakowa. Duże zaległości występują natomiast w sferze dystrybucji wody. Dotychczasowe sieci znajdujące się na terenie małych osiedli są nie wystarczające. Sytuacja taka występuje np. na kierunku Sidziny. Dopiero teraz wprowadzamy tam stosowane ciągi, które ułatwią realizację większych inwestycji. W ostatnich latach na duże inwestycje przeznaczaliśmy ok. 104 mln złotych rocznie. Było to duże obciążenie dla naszego przedsiębiorstwa, gdyż nie mogliśmy doprowadzić do utraty płynności finansowej. Pozostała nam jeszcze realizacja ważnej inwestycji w rejonie Górki Narodowej Wschód, która będzie prowadzona na przestrzeni najbliższych 3 lat. Obecnie koncentrujemy się przede wszystkim na budowie sieci rozdzielczej i działalności odtworzeniowej, gdyż niektóre rury w naszej sieci mają, po kilkadziesiąt lat.


Media dostępne niemal bez ograniczeń. Paweł Jórasz, kierownik działu rozwoju i przyłączenia Zakładu Gazowniczego w Krakowie: - Na terenie miasta Krakowa Zakład Gazowniczy w Krakowie jako oddział Karpackiej Spółki Gazownictwa zajmuje się dystrybucją gazu ziemnego wysokometanowego. Odpowiada zatem również za rozwój sieci gazowej i przyłączanie nowych odbiorców. Z kolei rolę przedsiębiorstwa obrotu gazem (sprzedawcy) pełni na terenie miasta w tym momencie Gazownia Krakowska.


System gazowniczy Krakowa zasilany jest przez 6 głównych stacji I stopnia oraz 58 stacji II stopnia. W roku ubiegłym wykonaliśmy modernizację stacji przy ul. Zawiłej, zwiększając jej przepustowość do 40 tys. m sześć. na godzinę. Jest to prawdopodobnie najnowocześniejszy obiekt tego typu w Europie. Obecnie nasze możliwości ogółem w skali Krakowa to 110 tys. m sześć. na godzinę. Wobec planu do roku 2020, który zakłada zapotrzebowanie na poziomie 100 tys. m sześć./h, możemy powiedzieć, że w znaczącej perspektywie gazu z pewnością nie zabraknie.


Na terenie Krakowa oprócz przyłączania nowych odbiorców, modernizacji istniejących gazociągów prowadzimy również inwestycje rozwojowe, np. realizowana obecnie koncepcja Bronowice-Wschód zakładająca budowę gazociągu od strony Zielonek w kierunku ul. Jasnogórskiej i dalej Pasternika. Nie licząc przyłączeń, w ciągu roku prowadzimy ok. 200 zadań inwestycyjnych związanych z siecią gazową.


 Podstawowym dokumentem jaki musi uzyskać inwestor planujący przyłączenie do sieci gazowej są warunki przyłączenia. Jest to dla inwestora informacja, czy istnieją możliwości techniczne przyłączenia jak również czy taka inwestycja jest opłacalna dla Zakładu Gazowniczego. Można powiedzieć, że na terenie Krakowa warunki techniczne są zawsze, dlatego w przypadku większych odbiorców nie przewidujemy decyzji odmownych. Następnym krokiem jest zawarcie umowy przyłączeniowej na podstawie, której realizowana jest inwestycja. Oferujemy różne modele realizacji inwestycji: od kompleksowej realizacji przez naszą firmę, poprzez model pośredni polegający na wykonaniu dokumentacji projektowej przez Inwestora, kończąc na możliwości realizacji inwestycji w całości przez Inwestora. Mając świadomość, że procedury inwestycyjne trwają długo staramy się je skracać. Przyjęliśmy założenie, że średnio inwestor nie powinien czekać na warunki przyłączenia dłużej niż 14 dni.


Witold Warzecha, członek zarządu, dyrektor ds. rozwoju w Miejskim Przedsiębiorstwie Energetyki Cieplnej. – Mam nadzieję, że nie narzekacie Państwo na terminowość realizacji procedur i wykonywania przez nas prac. Ostatnio zaprosiliśmy inwestorów do współfinansowania przyłączy, co wynika z faktu, że uzyskaliśmy środki na modernizację sieci z funduszy europejskich, dzięki którym ponad jej połowa została zmodernizowana. Mówię, o tym, gdyż nasze przedsiębiorstwo przyzwyczaiło klientów, iż przyłączenia były w całości finansowane przez MPEC. W ub. roku zakończyliśmy inwestycję modernizacji sieci, teraz jesteśmy na etapie jej  rozliczenia, w przyszłym roku będą realizowane nasze inwestycje na terenie Bronowice,  a także w rejonie ul. Piaszczystej. W tej chwili koncentrujemy się zatem na rozwoju sieci.


Kwestia przyłączenia nowej inwestycji jest w naszym przypadku sprawą prostą. W każdej chwili można w MPEC uzyskać wszystkie potrzebne informacje i wystąpić o warunki przyłączenia, które wydajemy najszybciej jak to jest możliwe. Jednym z obecnych priorytetów są działania związane z likwidacją niskiej emisji w Krakowie, z związku z czym będziemy starali się wejść z naszą siecią na teren Starego Miasta.


Grzegorz Stawowy, przewodniczący Komisji Planowania Przestrzennego i Ochrony Środowiska w Radzie Miasta Krakowa: - Rada miasta zabezpiecza budżety jednostek miejskich i wytycza kierunki rozwoju, w tym inwestycji. W tej kadencji powołaliśmy w Radzie Miasta Krakowa specjalną komisję ds. Innowacji i Rozwoju, która ma zajmować się współpracą ze szkołami wyższymi, a także wyznaczaniem terenów inwestycyjnych i przygotowywaniem zaangażowania gminy w zadania o charakterze inwestycyjnym. Jest także pierwszy sygnał w postaci Strefy Aktywności Gospodarczej. Obecnie prowadzimy rozmowy z właścicielami huty Arcelor Mittal na temat udostępnienia terenów pod to przedsięwzięcie. W rachubę wchodzą dwa obszary – Branice i rejon ul. Ptaszyckiego, gdzie kombinat rozważa wycofanie się z produkcji, co oznaczałoby zwolnienie kilkudziesięciu hektarów, które mają bardzo dobrą komunikacje tramwajową, samochodową oraz perspektywę budowy trasy S-7. Teren ten jest bogato uzbrojony.


Po raz pierwszy w budżecie pojawiły się od wielu lat pieniądze na dopłaty do inwestycji dla inwestorów indywidualnych. Dołożyliśmy w budżecie 2,6 mln złotych na wszystkie „wygasające” w tym roku pozwolenia na budowę w ramach przedsięwzięć podjętych w ramach tzw. Lokalnych Inicjatyw Inwestycyjnych, co dotyczy domów jednorodzinnych i pozwoli na realizację kilkuset przyłączy w 26 ulicach. Jeśli chodzi o odbiorców komercyjnych to staramy się inwestować przede wszystkim tam, gdzie istnieją plany miejscowe. Jak Państwo wiecie do końca kadencji Kraków zostanie pokryty planami w 55-60 proc. powierzchni, co stworzy szerokie pole do inwestowania na kilkunastu tysiącach hektarów nowych terenów i wyznaczy nowe kierunki inwestowania.


Przykładem jednego z takich nowych planów jest plan dla os. Kliny-Południe. Powstaną tam tereny pod budowę kilkuset tysięcy metrów kwadratowych pow. mieszkalnej. Mamy zabezpieczone środki na dokumentację projektową i teren ten zostanie dodatkowo objęty Wieloletnią Prognozą Finansową, która zapewni finanse dla realizacji dalszych etapów tego przedsięwzięcia. Miasto koncentruje się obecnie na inwestycjach drogowych. Pietą achillesową jest Górka Narodowa, gdzie kilkanaście tysięcy osób ma do dyspozycji dwie ulice. Stąd konieczność uchwalenia zmiany planu miejscowego. Jeśli chodzi zatem o przyszłość to koniecznością jest wyznaczenie kierunków inwestowania w dziedzinie infrastruktury, wiążące się z zapisami w przygotowywanym studium.
Współpraca ze spółkami miejskimi.


Krzysztof Tętnowski, Tętnowski Development: - Patrzę na sytuację chłodnym okiem, gdyż zmaganie się z realizacją inwestycji jest dla nas deweloperów codziennością. Należy, moim zdaniem, rozgraniczyć kwestie związane z realizacją inwestycji w terenach pozamiejskich, gdzie nie ma infrastruktury i trzeba się mocno natrudzić, aby uzyskać dla nich wszystkie niezbędne uzgodnienia i decyzje., Zdajemy sobie  sprawę, że jeśli chcemy budować to musimy do tego dokładać. Pytanie jednak czy tylko naszymi inwestycjami mamy budować tkankę miejską? Czy instytucje miasta, spółki miejskie nie powinny nam w tym pomagać? Wiadomo, że dodatkowe koszty obciążają naszych klientów. Słyszymy często, że miasto nie ma pieniędzy, ale przecież i my okres boomu mamy za sobą. Wchodzimy w okres normalności, kiedy to wszyscy mówią, że nie mają pieniędzy.


Jeśli chodzi o naszą współpracę ze spółkami miejskimi i innymi firmami nas obsługującymi to mogę powiedzieć, że nie mamy większych kłopotów z Miejskim Przedsiębiorstwem Energetyki Cieplnej, a także Zakładem Energetycznym, choć ten ostatni, co zawsze mnie zastanawia, zwykle pod koniec roku nie ma liczników energii. Nie rozumiem dlaczego tak się dzieje? Ludzie przychodzą, mają klucze do mieszkań i nie mogą podłączyć prądu. Problemy z podłączeniem do mediów wynikają z faktu, że cała procedura spada, tak de facto, wyłącznie na nas. Karpacka Spółka Gazownicza deklaruje wydanie warunków przyłączenia w 14 dni. Bardzo bym chciał, żeby tak rzeczywiście było. Faktem jest, że sytuacja dzisiaj jest zdecydowanie lepsza niż przed 10 laty. Odrębna sprawa to działalność Zarządu Infrastruktury Komunalnej i Transportu. Byłoby dobrze, gdyby miasto więcej dawało od siebie. Mam rożne doświadczenie wynikające z konieczności budowy dróg dla miasta. Zdarza się, że mamy zrobić podbudowę, samą drogę i krawężnik kamienny, którego nie ma ani przy tej ulicy, ani w całej dzielnicy. Może miasto samo powinno zakupić takie krawężniki i nam je przekazać?


Andrzej Rymarczyk, wiceprezes Stowarzyszenia Budowniczych Domów i Mieszkań: - Kraków stoi od jakiegoś czasu przed barierą niedostępności terenów budowlanych i, co za tym idzie, ich koszty oraz koszty ich uzbrojenia mają dziś decydujące znaczenie, gdyż każdy z inwestorów uzależniony jest od jakości infrastruktury istniejącej na danym obszarze.  Jednym z postulatów projektantów zrzeszonych w SBDiM jest by miasto, które ma potencjał projektowy w postaci Biura Planowania Przestrzennego, wytyczyło tereny o wysokiej intensywności zainwestowania w budownictwo mieszkaniowe. Mogą być to obszary ustalone w oparciu o uchwalone plany bądź w oparciu o plany na etapie procedowania, gdzie będzie precyzyjnie zdefiniowana sieć drogowa oraz uzbrojenia miejskiego, z podziałami na kwartały i drogi w poszczególnych klasach, a także zostałyby określone współczynniki intensywności zabudowy, pozwalające na wyliczenie ile m kw. pow. mieszkalnej można na nich realizować.


Mając takie podstawowe parametry z łatwością będzie można wtedy wyliczyć koszt uzbrojenia wyznaczonych terenów i odsprzedać je zainteresowanym inwestorom, którzy bardziej świadomie będą partycypować w ich zakupie i uzbrojeniu. System taki pozwoliłby stworzyć np. nową, atrakcyjną dzielnicę miejską, a równocześnie dałby możliwość sfinansowania infrastruktury w sposób przewidywalny i jednocześnie wyeliminowałby sytuację, że jeden inwestor wykonuje jakąś pracę za innego. I również końcowy efekt byłby dużo bardziej przewidywalny niż obecnie, ponieważ powstająca zabudowa byłaby z góry sparametryzowana.
Czego potrzebuje inwestor?


Janusz Lipiński, ekspert Europejskiego Instytutu Nieruchomości: - Pracuję w różnych aglomeracjach jako rzeczoznawca majątkowy i mam własną listę życzeń związanych z działalnością inwestycyjną. Kraków musi konkurować z wieloma miastami, nie tylko Polski, ale również Europy - np. Norymbergą czy Marsylią, które mają podobne znaczenie.


Dla inwestora najważniejsza jest dostępność i wiarygodność informacji. Europejskie miasta podają najczęściej ile do każdego m kw. gruntu albo tzw. powierzchni generującej przychód - w przypadku mieszkań jest to powierzchnia użytkowa mieszkań, a w przypadku sklepów – powierzchnia użytkowa, trzeba dodatkowo wydać, aby podłączyć daną  do tkanki miejskiej. Jeśli w Norymberdze inwestor musi dopłacić 100, a w Krakowie - 150 euro to Kraków nie ma już żadnych szans w rywalizacji z miastem w Niemczech. Ale może być odwrotnie. Otóż w Krakowie nie ma takiej informacji. Nie dowiemy się jaką działka ma powierzchnię, strukturę własnościową i wartość. Za granicą informację tej treści znajdę w katastrze. Ale nie znajdę jej w Polsce, choć jest już i tak postęp, gdyż mogą zajrzeć do księgi wieczystej. Dopóki zatem nie będzie wiarygodnego źródła informacji Kraków będzie miał kłopot z pozyskaniem inwestorów.


Drugą sprawą, która jest bardzo ważna, są nieprzekraczalne terminy wydawania decyzji administracyjnych. Inwestorowi jest w gruncie rzeczy obojętne czy będzie czekał na nie 14, 30 czy 45 dni. Chciałby mieć tylko pewność, że decyzję otrzyma. Moim zdaniem w Polsce pod tym względem już się bardzo poprawiło. Takie doświadczenia mam m.in. z Warszawy, Gdańska i Wrocławia. Trzecią ważna rzeczą pozwalającą powiedzieć, że miasto jest przyjazne dla inwestora są plany zagospodarowania. Nie ma bardziej błędnej opinii niż stwierdzenie, że deweloperzy ich nie lubią i wolą negocjować warunki zabudowy. Każdy chce bowiem wiedzieć dokładnie co może zbudować na danym terenie, jak może inwestycję włączyć do drogi publicznej itp. Dzięki czemu może policzyć koszty co jest ostatecznie najważniejsze. Zatem te miasta, które posiadają tereny wytyczone pod inwestycje komercyjne i oferują wiarygodną informację na ich temat będą wygrywały w konkurencji z innymi. Moim zdaniem w tej konkurencji najlepszym miastem jest Wrocław, następnie – w kolejności - Poznań,. Kraków i Trójmiasto.


I jeszcze sprawa polityki. Najważniejsza dla dewelopera jest zgodność deklaracji z wydawanymi później decyzjami. Jeżeli deweloper otrzyma zapewnienie od rady miasta czy prezydenta, że taka a taka dzielnica jest priorytetem i polityka idzie zgodnie ze studium lub wieloletnim planem inwestycyjnym to deweloper będzie zainteresowany zakupem terenu i przygotowaniem inwestycji. Zwracam bowiem uwagę, że bardzo często nie jesteśmy panami na własnym terenie.


Notował: Janusz Michalczak „Dziennik Polski”
 


123456